Comment valoriser un droit au bail ?

Lorsque l’on souhaite lancer son activité et l’exercer au sein d’un local en tant que locataire, un entrepreneur doit trouver un local libre de toute occupation, ce qui n’est pas toujours aisé. Il est alors également possible d’acquérir un droit au bail ou un fonds de commerce.
L’acquisition du droit au bail ou du fonds de commerce sont juridiquement très réglementés, par des règles bien distinctes. Plus avantageux car moins coûteux, l’acquisition du droit au bail est souvent préférée à celle du fonds de commerce, mais attention au risque de requalification en acquisition de fonds de commerce. Quels sont les avantages et les inconvénients, et comment valoriser un droit au bail ?

QU’EST-CE QU’UN DROIT AU BAIL ?

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Il représente le titre d’occupation du locataire en place au sein du bail commercial. Le droit au bail est payé au locataire précédent, afin de bénéficier des droits et dispositions garantis par les baux commerciaux.
Acquérir un droit au bail consiste alors à racheter un bail commercial en cours, pour la durée restant à courir, dans les mêmes conditions que le précédent locataire. En effet, le repreneur est tenu d’exercer uniquement les activités autorisées dans la clause de destination du bail.
Attention à ne pas confondre le droit au bail avec le « pas de porte » ou le « droit d’entrée », qui correspondent à la somme versée par le locataire au propriétaire lors de la conclusion d’un bail commercial pour au moins neuf ans. Le pas de porte est généralement appliqué sur un local commercial libre de toute occupation, dans lequel il n’y a donc pas de fonds de commerce.
Le droit au bail peut être cédé avec le matériel du cédant, mais attention, la reprise du fichier client, des employés, et de nombreux autres éléments entraineraient alors la requalification en cession de fonds de commerce. L’opération doit être réalisée en accord avec le bailleur, et formalisée par écrit.

QUELS SONT LES AVANTAGES ?

Le prix du loyer reste l’avantage le plus notable. Il est perçu comme un avantage car il est généralement inférieur au prix moyen du marché. En effet, un loyer demandé par un bailleur pour un local libre de toute occupation est généralement plus conséquent. Le repreneur du droit au bail sera redevable d’un loyer équivalent à celui payé par le cédant auprès du bailleur. Le loyer d’un bail commercial classique, appelé « 3-6-9 » est généralement stable car il est protégé juridiquement des fluctuations des prix du marché, qui eux peuvent doubler en quelques années.

QUELS SONT LES INCONVÉNIENTS ?

L’acquisition du droit au bail est soumise à l’accord du bailleur. Généralement, une clause est prévue dans le bail interdisant l’acquisition du droit au bail sans le fonds de commerce. Dans le cas où le bailleur refuserait de donner son accord, la cession du droit au bail serait alors impossible. Si tant est que le repreneur soit tenté d’acquérir alors le fonds de commerce, il s’exposerait à des risques de requalification. Même si acquérir le fonds de commerce permettrait au repreneur d’avoir les mêmes garanties de location, reprendre un fonds de commerce est plus coûteux et juridiquement plus contraignement : reprise du personnel, droits d’enregistrement, mise sous séquestre du prix d’acquisition… La reprise du droit au bail n’étant quant à elle pas soumise à ces contraintes.
De plus, on ne peut pas exercer n’importe quelle activité en reprenant un droit au bail. A l’exception des baux dits « tous commerces », l’activité exercée par le repreneur doit être conforme à la clause de destination inscrite au bail commercial. Il est néanmoins possible de demander l’accord du bailleur pour étendre les activités inscrites dans la clause de destination du bail.

Attention cependant, l’activité du repreneur doit être autorisée par le règlement de copropriété. Si cette dernière nécessite des travaux dans les parties communes, il faudra également obtenir l’accord de copropriété par le bailleur.

COMMENT VALORISER LA CESSION D’UN DROIT AU BAIL ?

La méthode la plus courante pour valoriser le droit au bail est celle de « l’économie de loyer » : il s’agit de la différence entre la valeur locative du marché (local libre de toute occupation) et le loyer théorique en cas de renouvellement du bail. A cette différence s’applique un coefficient de situation qui tient compte de la commercialité du droit au bail.

Le prix du droit au bail dépend également :

•  De la durée restant à courir
•  Du loyer
•  De l’emplacement : un emplacement n°1 sera toujours mieux valorisé
• Des clauses de destination du bail : un bail tout commerce sera plus onéreux car plus intéressant pour les potentiels futurs locataires.
•  Des installations techniques : gaines d’extractions, siphons de sol, etc..
•  De la présence ou possibilité d’installer une terrasse (une surface supplémentaire apporte un potentiel de chiffre d’affaires supplémentaire)

Vous l’aurez compris, il est important de bien distinguer cession de droit au bail et cession de fonds de commerce. Les risques de requalification sont importants et les coûts ne sont pas les mêmes. Pour vous guider et effectuer votre cession ou reprise en toute sécurité, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes Cap Cession France. Ils vous conseilleront et vous accompagneront dans vos démarches.